주택시장 안정 보완대책」 중 국토교통부 소관 정책 관련

주택시장 안정 보완대책」 중 국토교통부 소관 정책 관련

 

 

주택시장 안정 보완대책

2020. 7. 10.

관 계 부 처 합 동

목 차

Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가 1
Ⅱ. 주택시장 안정 보완대책 세부내용 2
1. 서민·실수요자 부담 경감 2
2. 실수요자를 위한 주택공급 확대 4
3. 다주택자·단기거래에 대한 부동산 세제 강화 4
4. 등록임대사업제 제도 보완 6
Ⅲ. 향후 추진일정 6

Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가

 

◇ 신규 규제지역 상승폭 둔화, 서울 등 일부 수도권 과열 지속

□ 금년 상반기 지속적으로 높은 가격상승률을 보인 경기·인천·대전·청주 지역은 규제지역 지정 이후 상승세가 둔화

* 주간 변동률(6월4주→7월1주, %): (안산) 0.74→0.10 (인천) 0.34→0.05 (대전) 0.75→0.09

ㅇ 영동대로 복합개발이나 잠실MICE개발 등 개발사업에 따른 과열심화가 우려된 지역은 토지거래허가구역 지정 후 관망세

□ 그러나 서울 및 수도권 일부 지역의 매수세 및 상승세는 지속

* 주간 변동률(6월4주→7월1주, %): (서울) 0.06→0.11 (강남4구) 0.06→0.13

◇ 투기수요를 차단하고 서민‧실수요자 불안을 해소할 수 있는 제도 필요

□ 주택시장 선행지표인 주택거래량은 수도권 기준 최근 지속 증가하고 있으며, 주택시장 기대심리지수도 상승 추이

* 서울 주택거래량(건수): (6.1주)3,050 (3주)3,508 (5주)5,903 (7.1주)5,560
** 주택가격전망 소비자동향지수(한국은행) : (4월)96 (5월)96 (6월)112

□ 全세계적인 저금리 기조와 풍부한 유동성으로 주택시장에 유입될 수 있는 자금이 풍부한 상황에서 시장 불안정성 요인도 상존

➊ 주택시장의 높은 기대수익률을 낮추지 못한다면 주기적 주택가격 상승 반복 우려 高

* 다주택자 거래비중(‘20.1~5월, %) : (전국)7.5 (서울)7.8 (경기)7.8 (인천) 8.8
* ’18년 서울 다주택가구 비중이 전년대비 감소하였으나, 27.6%로 여전히 높음
* 3년미만 보유주택 거래비중(‘20.1~5월, %): (서울) 30.3 (경기)26.0 (인천) 24.9

➋ 실수요자들의 내 집 마련 불안감 및 신축 선호 등의 이유로 30대 등 젊은 층을 중심으로 추격매수 심리 확산

* 서울 APT 30대 매수비중(%): (‘19년) 24.0 (’20.4월) 30.5 (5월) 32.1 (6월) 33.2

➌ 무주택 실수요자가 소외감ㆍ불안감을 느끼지 않는 수준의 지속적이고 충분한 공급 시그널 필요

Ⅱ. 주택시장 안정 보완대책 세부내용

? 서민‧실수요자 부담 경감

➊ (생애최초 특별공급 확대) 무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율 확대

- (적용대상) 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입

- (공급비율) 국민주택은 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정

 

생애최초 특별공급 확대안

 

구 분			특별공급						일반 공급
			합계	기관 추천	다자녀	노부모	신혼	생애 최초
국민주택	종전		80%	15%	10%	5%	30%	20%	20%
	변경		85%	15%	10%	5%	30%	25%	15%
민영주택	종전		43%	10%	10%	3%	20%	-	57%
	변경	공공택지	58%	10%	10%	3%	20%	15%	42%
		민간택지	50%	10%	10%	3%	20%	7%	50%

- (소득기준) 국민주택은 도시근로자 월평균소득 100% 유지하되, 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130% 이하까지 확대

* ‘19년 도시근로자 월평균 소득 130% : (2인가구)569만원 (3인가구)731만원 (4인가구)809만원

➋ (신혼부부 특별공급 소득기준 완화) 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준 완화네 배

-(공공분양 소득요건) 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대

- (민영주택 소득요건) 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화

 

분양가	소득요건(현재)
	우선(75%)	일반(25%)
3억원 이하	소득요건 100% (맞벌이 120%)	소득요건 120% (맞벌이 130%)
3억～6억
6억～9억

 

 

↓

 

요건완화
우선(75%)	일반(25%)
100% (맞벌이 120%)	120% (맞벌이 130%)
100% (맞벌이 120%)	120% (맞벌이 130%)
100% (맞벌이 120%)	120% (맞벌이 130%)
	생애최초 주택구입 130% (맞벌이140%)

 

 

 

 

 

민영주택 신혼부부 특별공급 소득요건 완화 내용

➌ (주택 구입 부담 경감) 생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면

- 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용

▪ 1.5억원 이하 : 100% 감면1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원)* 이하 : 50% 감면

* 감면대상 주택 가액은 세수감소 규모 추계 이후, 조정 가능

➍ (서민 부담 경감) 중저가 주택 재산세율 인하

* 인하 수준 등은 공시가격 로드맵 발표시(국토부, ’20.10월) 논의

➎ (사전분양 물량 대폭 확대) 현재 9천호 → 약 3만호 이상(※ 추가 확대 추진)

- 3기 신도시 조기 공급을 위해 21년부터 사전 청약(9천호)을 추진 ⇒ 3기신도시 外 공공택지로 확대하여 3만호 이상 사전청약 추진

➏ (서민·실수요자 소득기준 완화) 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 ‘서민‧실수요자’ 소득기준을 완화(‘20.7.13.부터 시행)

금융업 감독규정상 서민·실수요자 기준

투기지역‧투기과열지구
조정대상지역
①소득
현행
부부합산 연소득 7천만원 이하
(생애최초구입자 : 8천만원 이하)
부부합산 연소득 6천만원 이하
(생애최초구입자 : 7천만원 이하)
개선
부부합산 연소득 8천만원 이하
(생애최초구입자 : 9천만원 이하)
②주택가격
6억원 이하
5억원 이하
③주택보유여부
무주택세대주
무주택세대주

➐ (잔금대출 규제 경과조치 보완) 규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경前 대출규제 적용 (‘20.7.13.부터 시행)

* 일반적인 대출규제 변경시 경과조치와 동일하게 조정
* 다주택자는 규제지역 지정·변경전까지 대출받은 범위 내에서만 잔금대출 가능
➑ (전월세자금 지원) 청년층 포함 전월세 대출지원 강화

- (전세) 청년(만34세 이하) 버팀목 대출금리 0.3%p인하(1.8~2.4%→1.5~2.1%) 대출대상(보증금 7천만→1억원), 지원한도(5→7천만원) 확대

* 일반 버팀목 대출 금리도 0.3%p 인하(2.1~2.7% → 1.8~2.4%)

- (월세) 청년 전용 보증부 월세 대출금리 0.5%p 인하(보증금 1.8% + 월세 1.5% → 보증금 1.3% + 월세 1.0%)

* 일반 월세 대출 금리도 0.5%p 인하(1.5~2.5% → 1.0~2.0%)

? 실수요자를 위한 주택공급 확대

ㅇ 관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 ｢주택공급확대 TF｣를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련

⇒ 국토부에는 주택공급 확대 ｢실무기획단(단장 : 1차관)｣을 구성하여세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황 발표

※ (검토가능 대안) ➊ 도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선➋ 3기 신도시 용적률 상향➌ 도시주변 유휴부지‧도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴➍ 공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년·신혼부부용 공공임대ㆍ분양APT 공급➎ 도심내 공실 상가‧오피스 등 활용

? 다주택자‧단기 거래에 대한 부동산 세제 강화

다주택자 대상 종부세 중과세율 인상

ㅇ (개인) ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용

* ‘19년 주택부문 종부세 납세자는 51.1만명으로 전체인구 대비 1.0%(종부세 중과세율 적용대상은 0.4%)

종부세 세율 인상(안)

시 가 (다주택자 기준)	과 표	2주택 이하 (조정대상지역 2주택 제외, %)		3주택이상 + 조정대상지역 2주택(%)
		현행	12.16	현행	12.16	개정
8~12.2억	3억 이하	0.5	0.6	0.6	0.8	1.2
12.2~15.4억	3~6억	0.7	0.8	0.9	1.2	1.6
15.4~23.3억	6∼12억	1.0	1.2	1.3	1.6	2.2
23.3~69억	12∼50억	1.4	1.6	1.8	2.0	3.6
69~123.5억	50∼94억	2.0	2.2	2.5	3.0	5.0
123.5억 초과	94억 초과	2.7	3.0	3.2	4.0	6.0

* 공시가격 현실화율 75~85%, 공정시장가액비율 95%를 적용했을 경우
ㅇ (법인) 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용

- ‘20.6.17. ｢주택시장 안정을 위한 관리방안｣을 통해 주택 보유 법인의 경우 개인 최고세율을 단일세율로 적용함을 발표

※ 법인의 주택분 종합부동산세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 않음

양도소득세
※ 매물 유도를 위해 내년 종부세 부과일(21.6.1)까지 시행유예

➊ (단기 양도차익 환수) 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)

양도소득세 세율 인상(안)

구분		현행			12.16.대책	개선
		주택 외 부동산	주택· 입주권	분양권	주택· 입주권	주택· 입주권	분양권
보유 기간	1년미만	50%	40%	(조정대상지역) 50%   (기타지역) 기본세율	50%	70%	70%
	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

➋ (다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

* 기본세율(6~42%) + (10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상) → 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상))

취득세

➊ (다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

* 2주택 8% / 3주택 이상, 법인 12%

취득세율 인상(안)

현 재
개인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%
	2주택
	3주택
	4주택 이상	4%
법 인		주택 가액에 따라 1~3%

 

개 정
개인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%
	2주택	8%
	3주택	12%
	4주택 이상
법 인

 

 

 

 

 

➋ (법인 전환 시 취득세 감면 제한) 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%) 배제

재산세

ㅇ (다주택자 보유세 인상) 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) → 원소유자(위탁자)로 변경 * 종부세법 개정 + 지방세법 개정

* 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제 방지

? 등록임대사업제 제도 보완

ㅇ (임대등록제도 개편) 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지*

* 단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환불가(세제혜택 미제공)

- 그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무 강화

ㅇ (폐지유형 관리) 폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소

- 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용(임대의무기간 준수 위반 과태료 면제)

* 기 등록주택은 등록말소 시점까지 세제혜택에 대해 유지

ㅇ (사업자 관리강화) 매년 등록사업자의 공적 의무* 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분** 통해 등록임대사업 내실화

* 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 핵심의무 중점 점검
** 과태료 부과 및 등록 임대사업자(임대주택) 등록말소, 세제혜택 환수

Ⅲ. 향후 추진일정

□ 세법은 7월 임시국회 통과를 목표로 조속히 추진(의원입법으로 추진)

□ 주택공급방안은 TF를 바로 가동하여 조속히 가시적인 성과 도출

주요 과제별 담당 부서

추진과제
담당부서 및 연락처

 

? 서민·실수요자 부담 경감
① 생애최초 특별공급 물량 확대	국토부 주택기금과 김진호 사무관(☏044-201-3351)
② 생애최초 특별공급 신혼부부 소득기준 완화
③ 생애최초 주택 취득세 감면	행안부 지방세특례제도과 전제범 사무관(☏044-205-3856)
④ 중저가 주택 재산세율 인하	행안부 부동산세제과 박현정 사무관(☏044-205-3839)
⑤ 사전분양 물량 확대	국토부 공공주택추진단 강한우 사무관(☏044-201-4515)
⑥ 서민·실수요자 LTV·DTI 우대 소득기준 완화	금융위 금융정책과 황기정 사무관(☏02-2100-2832)   금융위 금융정책과 최범석 사무관(☏02-2100-2836)
⑦ 잔금대출 규제 경과조치 보완
⑧ 전월세자금 지원	국토부 주택기금과 김미리 사무관(☏044-201-3341)
? 실수요자를 위한 주택공급 확대
ㅇ 주택공급확대 TF 및 주택공급 확대 실무기획단 운영	기재부 부동산정책팀 이태윤 사무관(☏044-215-2851)     국토부 주택정책과 유지만 사무관(☏044-201-3321)
? 다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화
① 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상	기재부 재산세제과 전동표 사무관(☏044-215-4313)
② 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상	기재부 재산세제과 서은혜 사무관(☏044-215-4314)
③ 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상	기재부 재산세제과 서은혜 사무관(☏044-215-4314)
④ 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상	행안부 부동산세제과 이광영 사무관(☏044-205-3836)
⑤ 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택 배제	행안부 지방세특례제도과 전제범 사무관(☏044-205-3856)
⑥ 부동산 신탁시 보유세 납세자를 원소유자(위탁자)로 변경	기재부 재산세제과 전동표 사무관(☏044-215-4313)   행안부 부동산세제과 박현정 사무관(☏044-205-3839)
? 등록임대사업제 제도 보완
① 8년 임대 아파트 및 4년 임대 등록임대사업자 제도 폐지	국토부 민간임대정책과 김보람 사무관(☏044-201-4476)
② 기존 임대사업자 관리